Mua tài sản là đất đai có cần chữ ký của cả hai vợ chồng?

I. Cơ sở pháp lý:

Bộ Luật Dân sự năm 2015

Luật hôn nhân và gia đình năm 2014

Nội dung phân tích:

Thứ nhất, mảnh đất này thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng

Căn cứ Điều 213 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:

“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”

Về nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng, thì vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác“.

Mảnh tài sản là đất đai hình thành trong thời kỳ hôn nhân vợ chồng thì khi đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ghi cả tên vợ chồng bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song cũng không phải trong mọi trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều ghi tên cả vợ và chồng. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng là do vợ, chồng thỏa thuận đây là tài sản riêng của một bên. Trong trường hợp này, vợ hoặc chồng phải lập giấy cam kết khi mua tài sản là đất đai là tài sản riêng của người kia. Giấy cam kết này phải được công chứng viên chứng nhận.

Sau khi có Giấy cam kết này, công chứng viên sẽ chứng nhận giao dịch để một bên đứng tên. Trường hợp sau này người đứng tên (chủ sở hữu) muốn chuyển nhượng (định đoạt nói chung) cho người khác thì phải đồng thời xuất trình văn bản cam kết trước đây. Việc chuyển nhượng này không đòi hỏi phải có sự tham gia của người không đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Thứ hai, mảnh đất chỉ thuộc sở hữu riêng của người chồng hoặc vợ:

Điều 43 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định:

“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”

Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng:

“1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.”

Như vậy đối với trường hợp nhất định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản là đất đai mà chỉ có người chồng đứng tên trong sổ đỏ và chỉ có chữ kí của người chồng trong hợp đồng mua bán tài sản là đất đai là hợp pháp khi người chồng có giấy tờ chứng minh mảnh đất đó là tài sản riêng của mình

II. Trường hợp bán tài sản là đất đai không có chữ ký của vợ hoặc chồng thì có được không?

Xác định mảnh đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng hay đó chỉ thuộc sở hữu của mình người chồng hoặc vợ:

Thứ nhất, Nếu mảnh đất này thuộc sở hữu chung hai vợ chồng

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Bộ luật dân sự quy định sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án.”

Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình quy định:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Trong trường hợp này người chồng chỉ có quyền định đoạt đối với toàn bộ số tài sản chung đó.

Nếu như vậy thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu không được pháp luật thừa nhận.

Thứ hai, nếu mảnh đất chỉ thuộc sở hữu riêng của người chồng:

Điều 43 Luật hôn nhân gia đình quy định:

Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng:

“1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

Trường hợp này đảm bảo việc đó là tài sản khi chồng mua tài sản là đất đai chỉ thuộc sở hữu của người chồng, không được người chồng sáp nhập vào tài sản chung, tất cả hoa lợi lợi tức từ mảnh đất không phải là nguồn sống duy nhất của gia đình khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, được pháp luật bảo vệ.