Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân?
I. Thế nào là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Quy định về người sử dụng đất được nêu trong Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất bao gồm các đối tượng sau đây được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này:
– Tổ chức trong nước, gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự.
– Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
– Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
– Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam.
Để được công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, khi có nhu cầu này, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm sau đây:
– Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại địa điểm đó.
– Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
– Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ tại cấp xã, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.
Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Để được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”, hộ gia đình cần đáp ứng đủ các điều kiện như sau: các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng; đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp hoặc cùng nhau tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…
Các điều kiện trên cho thấy rằng, đất đai hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Không nhất thiết phải chung hộ khẩu mới có chung quyền sử dụng đất. Do đó, việc xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật để tránh vi phạm và tranh chấp về quyền sử dụng đất.
II. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện cần đáp ứng để người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gồm:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người chuyển nhượng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng do được nhận thừa kế. Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.
Ngoài ra, Điều 192 của Luật Đất đai năm 2013 quy định một số điều kiện bổ sung đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng đất trong những trường hợp đặc biệt như sau:
– Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình và cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình hoặc đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác.
Các điều kiện là rất quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên tham gia trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này sẽ gây rắc rối và khó khăn cho các bên liên quan. Trong trường hợp đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện. Điều này đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
III. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân?
1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên; –
+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn, giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;
+ Bản sao một trong các giấy tờ thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.
2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Hộ gia đình hoặc cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (nếu có), giấy phép xây dựng (nếu có), hợp đồng mua bán, giấy tờ tùy thân của chủ đầu tư và người mua bán,..
Bước 2: Nộp đơn đăng ký chuyển nhượng
Người bán đến các cơ quan quản lý đất đai như Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi đất đai đó nằm để nộp đơn đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Cơ quan quản lý đất đai sẽ thẩm định hồ sơ và thông báo cho người bán nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc cần bổ sung thêm thông tin.
Bước 4: Thanh toán phí
Người bán phải thanh toán các khoản phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 5: Phê duyệt chuyển nhượng
Cơ quan quản lý đất đai sẽ xem xét và phê duyệt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 6: Thực hiện chuyển nhượng
Sau khi được phê duyệt, người mua và người bán ký hợp đồng mua bán và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng tài sản theo quy định của pháp luật.
Bước 7: Cập nhật hồ sơ quản lý đất đai
Cơ quan quản lý đất đai sẽ cập nhật thông tin mới trong hồ sơ quản lý đất đai.
Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thể mất một thời gian tương đối dài tùy thuộc vào số lượng giấy tờ cần chuẩn bị và thủ tục pháp lý liên quan.
