Theo quy định của pháp luật đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm.
Thứ nhất, về cách hiểu “tài sản” và “tài sản gắn liền với đất”
Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015:“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp của cụ thể mà anh (chị) hỏi, nếu Giấy chứng nhận chưa ghi nhận tài sản gắn liền với đất, và anh (chị) có nhu cầu đăng ký để tránh tranh chấp, thì anh (chị) có thể làm thủ tục đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận các tài sản này (tuy nhiên các tài sản đăng ký bổ sung này cần đạt đủ các điều kiện được đăng ký theo quy định).
Thứ hai, những lưu ý về cách hiểu khái niệm “tài sản gắn liền với đất” trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (trước ngày 01/07/2014)
Trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, khái niệm “tài sản gắn liền với đất” không được định nghĩa rõ ràng nên có nhiều cách hiểu khác nhau.
Nhiều cơ quan, trong đó có ngành Tòa án, Viện kiểm sát lúng túng, thiếu những hướng dẫn về thế nào là “tài sản gắn liền với đất“, khiến cho ngành này khó khăn khi giải quyết những tranh chấp có liên quan.
Ngành Tòa án, Viện kiểm sát nhìn nhận, khái niệm “tài sản gắn liền với đất” đã không được Luật Đất đai (năm 1987, năm 1993, năm 2003) hoặc các văn bản giải thích luật này hướng dẫn cụ thể. Văn bản pháp lý duy nhất đề cập đến khái niệm này chỉ là Thông tư liên ngành số 04/TTLN của ngành Tòa án, Viện kiểm sát, Tổng cục Quản lý ruộng đất (Thông tư liên tịch số 04). Tuy nhiên Thông tư này lại ra đời vào tháng 05 năm 1990, nghĩa là cách đây vài chục năm.
Dù hướng dẫn có đã khá lâu nhưng trong khi chờ có hướng dẫn cụ thể thì tạm thời ngành Tòa án, Viện kiểm sát trước ngày 01/07/2014 vẫn vận dụng Thông tư liên tịch số 04 trên để xử lý. Theo Thông tư này, thì tài sản gắn liền với đất có thể là nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, tường xây làm hàng rào, nhà kho, cây lấy gỗ, cây ăn quả…
Khoản 1 Mục 2 Thông tư liên ngành số 04/TTLN ngày 03/05/1990 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục quản lý ruộng đất, hướng dẫn:
“1- Các tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Luật Đất đai (năm 1987) có thể được thể hiện dưới dạng tranh chấp về thừa kế, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, lấn chiếm trái phép hoặc yêu cầu đòi chia tài sản trong các vụ kiện ly hôn v.v… Khi giải quyết các tranh chấp này cần chú ý là:
(a) Vật kiến trúc khác bao gồm: Các công trình phụ gắn với nhà như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ họ, tường xây làm hàng rào bảo vệ nhà…; các công trình được xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi…;
(b)Cây lâu năm bao gồm: Cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp lâu năm và các cây lâu năm khác;
(c) Nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm là những bất động sản gắn liền với đất. Khi giải quyết các tranh chấp nói trên, Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó, có nghĩa là Toà án quyết định cho ai được sở hữu nhà, vật kiến trúc, cây lâu năm đến đâu thì người này có quyền sử dụng đất đến đó.
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng của cả khu đất mà trên đó có nhà, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm bao gồm diện tích đất ở, đất làm kinh tế gia đình hoặc đất vườn theo quy định của Điều 35 Luật Đất đai và Điều 28 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/03/1989 của Hội đồng Bộ trưởng. Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất làm kinh tế gia đình mà phần đất này không gắn liền với thửa đất có nhà, cây lâu năm, hoặc vật kiến trúc khác, thì Uỷ ban nhân dân giải quyết; nếu là tranh chấp về hoa màu, thành quả lao động, kết quả đầu tư tăng giá trị của đất trên đất làm kinh tế gia đình đó thì uỷ ban nhân dân chuyển cho Toà án nhân dân giải quyết. Trước khi xét xử, Toà án căn cứ vào diện tích đất ở địa phương, sức lao động và khả năng đầu tư của người sử dụng để trao đổi, tham khảo ý kiến của Uỷ ban nhân dân nơi có đất đang tranh chấp. Nếu giữa Toà án nhân dân và Uỷ ban nhân dân không thống nhất ý kiến thì Toà án nhân dân vẫn tiến hành xét xử việc tranh chấp căn cứ vào Luật Đất đai; đồng thời thông báo cho Uỷ ban nhân dân biết để thực hiện quyền kiến nghị lên Toà án nhân dân hoặc Viện kiểm sát nhân dân cấp trên xem xét, quyết định.
Căn cứ vào bản án có hiệu lực luật của Toà án nhân dân, Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được Toà án xác định quyền sử dụng đất“.
Thứ ba, thủ tục đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận.
1: Trình tự thực hiện
- Đối với đối tượng thực hiện thủ tục hành chính (TTHC)
Người đề nghị cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
- Đối với cơ quan thực hiện TTHC
Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện TTHC; Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã: UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện: Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
(i) Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ).
(ii) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
(iii) Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.
Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, thực hiện các công việc như sau:
(i) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
(ii) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp giấy chứng nhận.
Cơ quan tài nguyên và môi trường, thực hiện các công việc sau:
(i)K iểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
(ii) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật bổ sung việc cấp giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao giấy chứng nhận cho người được cấp cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.Người được cấp giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận giấy chứng nhận.
